1. על דיור ומשכנתאות וכלכלת משפחה
2. הצורך בבעלות על דירה
3. אז איזו דירה קונים?
4. מהי משכנתא?
5. משכנתא מול שכירות
6. מתי לקחת משכנתא?
7. סוגי משכנתאות
8. סכום ההלוואה
9. משך ההלוואה
10. בטחונות עתידיים להחזר משכנתא
11. מחזור משכנתא
12. פירעון מוקדם של המשכנתא
13. קישורים נבחרים
קבלנים רוצים למכור דירות, בנקים רוצים למכור משכנתאות כמו כל סוחר אחר. ועד כאן זה נשמע סביר והגיוני. הבעיה היא, שבשונה ממוצרים אחרים שנמכרים בשוק, פה ישנה סכנה ממשית למפולת וקריסה כלכלית של משפחות שלמות, שהמחוקק נתן עליהן את הדעת רק במקצת.
אז מה הבעיה?
על מנת לרכוש דירה ולממש משכנתא אנו זקוקים להון עצמי בשווי 15-20 אחוזים בלבד משווי הנכס. כמו כן, מחויבים להציג 3 תלושי שכר אחרונים. זה הכל. מה עושה זוג צעיר מתפתה, המשתכר כ 10,000 ש"ח, ויש לו הון של 200 אש"ח ומעוניין בדירה ששווייה 800 אש"ח? קונה או לא? את 2 התנאים המקדימים הוא עבר. אם יתפתה וירכוש את הדירה יקח הלוואה של 600 אש"ח למשך 25 שנה בריבית צמודת מדד של 4.5%, ישלם סכום התחלתי של 3335 ש"ח ויתחיל את חייו. עד כאן זה נשמע יפה ומאוד הגיוני.
בהמשך יתרחשו בהכרח ארועים, אשר יכבידו מאוד על תשלום המשכנתא ועלולים לגרום להפסקתה:
סכום ההחזר החודשי ילך ויתפח עם עליית המדד. לדוגמה מדד שנתי של 3% במשך 8 השנים הראשונות יעלה את סכום ההחזר החודשי ל 4225 ש"ח !
גידול הילדים, שלא נולדו ביום לקיחת המשכנתא, יוסיף על הנטל הכלכלי.
אפשרות של פיטורין לפחות פעם אחת בחיים תוציא את הזוג משיווי משקל כלכלי.
אז מה עושים? תכנון מוקדם אצל יועץ לכלכלת משפחה, יביא את הזוג להבנה מעמיקה של הפאזל הכלכלי של חייהם, ויסייע להם לקבל את ההחלטות הנכונות עכשיו בכדי למנוע את הטעויות בעתיד.
רק לאחרונה החלו ליזום פתרונות דיור בשכירות לטווח ארוך. למשל, בעיריית רמת גן הגיעו למסקנה כי יש למצוא פתרונות דיור קבע לזוגות צעירים במחירים סבירים על מנת למנוע בריחה המונית של אוכלוסייה צעירה מהעיר, לנוכח העלייה המטאורית במחירי בדיור בעיר וסביבותיה. לכן, עלה שם רעיון לבנות בנייני מגורים, המיועדים אך ורק לשכירות לטווח ארוך.
הצורך בבעלות על דירה נובע משני טעמים. האחד, עליה במחירי הדיור (לקניה ולהשכרה). השני, הפחד ממעברי דירה בתדירות גבוהה, כתוצאה מתלות בהחלטות בעלי הדירות, עובדה שיש לה השלכות מרחיקות לכת בעיקר על משפחות עם ילדים, משום שמעבר דירה עלול לנתק את הילדים ממערכת החינוך והסביבה החברתית לה נקשרו, שהרי לא בהכרח תימצא דירה פנויה להשכרה באותו האזור, לנוכח ההיצע הנמוך מול הביקוש הגבוה.
הרצון לגור בדירה חדשה/חדישה ביישוב מרוחק ביחס למיקום ההורים, המגורים והעבודה הנוכחיים בשל המחיר הנמוך באופן יחסי, עלול בהמשך לעלות כסף וזמן מרובים יותר מהרווח הצפוי, בשל התשלום עבור דלק, רכבות, אוטובוסים ותשלום רב יותר עבור מעונות ושמרטפות לילדים. ועוד לא הזכרנו ירידה כללית באיכות החיים.
"כל הזוגות הצעירים סביבנו קנו דירה חדשה, למה שנקנה דירת שיכון קטנה?" טענה זו מוכרת להמון זוגות צעירים. האמת היא שזה הצעד הנכון לעשותו בהרבה מקרים, כיון שדירה כזאת יכולה לשרת אותנו בשנים הראשונות עד הולדת הילד השני ואולי השלישי. כלכלית, אפשר לעמוד בקניה זו יותר בקלות, ואפשר לעמוד בכלל ההוצאות. במקרים אלו אסור לוותר על סביבה איכותית וקירבה להורים ו/או מקום העבודה. זה הון יקר מאוד. אזור מגורים ישן לא מתקשר בהכרח לסביבה חינוכית לקויה.
ההחלטה לרכוש דירה חייבת לנבוע מיכולת ההחזר החודשי ומשך התקופה אליה מתחייבים, ולא מהרצון הכללי לגור דווקא בדירה זו. טעות נפוצה היא להתחייב על סכום ההפרש בין ההון האישי למחיר הדירה, גם אם הפער עצום, בעיקר בתקופות בהן הריבית על המשכנתאות נמוכה. ריבית נמוכה היא פונקציה זמנית, כשיש בהכרח לקחת בחשבון, שהיא תעלה. גם את משך המשכנתא יש לקחת בחשבון, לנוכח הצרכים המשתנים בחיים. תקופה ארוכה בת 30 שנה תפחית את ההחזר החודשי בתחילת הדרך, אבל תהיה יקרה בהמשך ולא יעילה, ולא תיקח בחשבון, למשל, את הרצון העתידי לסייע כלכלית לילדים, או חלילה תקשה מאוד במקרים של רצון הדדי לפרק את השותפות ולהיפטר מהמשכנתא.
לדוגמה: הלוואה צמודת פריים שלא לצורך דיור תעלה בשיעור גבוה מהפריים, כשהלוואה לצורך דיור תעלה בשיעור של פריים מינוס חצי אחוז עד אחוז. פער של כשני אחוזים.
מבחינה מתמטית יש לקחת בחשבון 3 גורמים: סכום השכירות החודשי, מחיר הדירה והון אישי ולחשב מה זול יותר. אתן כאן דוגמה:
הון אישי – 200 אש"ח.
מה דעתכם? האם יש כאן שוויון לפחות מההיבט המתמטי?
לכאורה, כך זה ניראה כך, אבל אם נחשב ניראה כי קניית הדירה יקרה בהרבה יותר. אם נקח בחשבון עליה במדד השנתי בשיעור של 3% למשך 5 השנים הראשונות בלבד, ניראה כי ההון העצמי שלנו יתפח מ 200 אש"ח ל 261 אש"ח בתכנית חיסכון סולידית צמודת מדד בריבית נוספת של 2.5%.
ההחזר החודשי של המשכנתא יתפח ל 2900 ש"ח. לעומת זאת, סכום השכירות יעלה אולי במקצת במהלך תקופה קצרה זו.
מכאן שמבחינה מתמטית טהורה, במקרה ספציפי זה, שווה באופן חד משמעי לשכור דירה ולא לקנות.
אך מכיוון שההבט המתמטי אינו היחיד במכלול יש לבדוק נושאים אחרים העולים על הפרק כגון: ילדים, יציבות ושקט נפשי.
אביא דוגמה אמיתית מהחיים, הממחישה את התמונה הכוללת.
משפחה בת 4 נפשות מר"ג, שני ילדים קטנים בגיל בי"ס יסודי גרים בשכירות זולה יחסית מספר שנים. כלכלית הם נהנים מהתחייבות חודשית זולה ללא התחייבות ארוכת טווח. לאחרונה, בעל הדירה החליט למכור את הדירה. המשפחה החלה בחיפוש אחר דירה להשכרה באזור בעיקר למען הילדים. הם לא מצאו דירה באזור ונאלצו להתרחק. הדירה שמצאו קטנה יותר וגם יקרה יותר. הילדים נאלצים לנסוע לביה"ס באוטובוס, הם מרוחקים מחבריהם, שגרו מרחק הליכה מהם וקיים תסכול רב בקרב כולם.
מה אפשר היה לעשות בכדי למנוע מצב שכזה, או איך להקדים תרופה למכה?
אם ההורים, כזוג צעיר היו נערכים נכון לסיטואציה עתידית צפויה מעין זו, השיקול לגור בשכירות היה מוגבל למספר שנים קטן בהרבה ולא כדרך חיים.
את זאת יכלו להשיג בקלות באמצעות יעוץ לכלכלת משפחה בתחילת דרכם.
אז מה לעשות?
ככלל, משכנתא שאורכה עולה על 15 שנה אינה יעילה וזאת ממספר הבטים:
הבט נוסף, שנצפה מנקודת מבט של כלכלת משפחה, הוא מועד סיום המשכנתא על ציר הזמן של התבגרות המשפחה. לדוגמה: אם לקחנו משכנתא ל 15 שנה כשילדינו היו בני 5 ו 2, נסיים את המשכנתא כשיהיו בני 20 ו 17. אז במקום לשלם עבור משכנתא נוכל לסייע להם בלימודים, חתונה, רכישת דירה וכו'. אבל אם נקח את המשכנתא ל 25 שנה, נסיים אותה כשהם יהיו בני 30 ו 27 ואז הם כבר יסיימו את לימודיהם, יתחתנו, ייקחו משכנתא ועזרתנו תהיה פחות משמעותית ורגשי האשמה ירבצו עלינו.
כמובן, שיש לקחת בחשבון גורמים נוספים בכל המכלול. גם דוגמה זו ממחישה לנו כמה חשובה התייעצות מוקדמת לפני קבלת החלטה ארוכת טווח.
לדוגמה: זוג צעיר שלקח משכנתא בסכום של 300 אש"ח למשך 10 שנים בריבית של 4%, יחזיר כל חודש סכום של 3037 ש"ח. נניח שכעבור 4-5 שנים כבר יש להם 2 ילדים ואינם יכולים לעמוד בנטל ההוצאות של תשלומי משכנתא וטיפול בילדים, הם יוכלו למחזר את המשכנתא לתקופה של 10-12 שנים נוספות ולשלם כ 1500 ש"ח בלבד.
בטחונות נוספים שיכולים לעמוד לרשותנו הם: קרנות השתלמות, תמיכת הורים ומשפחה.
בהקשר של משכנתא, מי שלקח משכנתא צמודת דולר לפני כשנתיים ויותר, הרוויח ובגדול ועל אף הריבית הנלווית להצמדה לשער הדולר, משלם עשרות אחוזים פחות ממה שקבל .אלו שבחרו במסלולי הפריים וצמוד המדד שילמו עד תחילת 2008 שיעורי ריבית סבירים, אך עם עליית המדד, משכנתא צמודת מדד הפכה לפחות אטרקטיבית ביחס למסלול הפריים וצמוד דולר.
מכאן, שיש לבחון באופן קבוע את המסלולים השונים ולעקוב אחר שינוי המגמות בשוק, ולא לחשוש ממחזור המשכנתא.
לדוגמה: אדם שקבל משכנתא צמודת מדד בריבית טובה של 3.9% בחודש מאי 2007 שלם עד חודש מאי 2008 למעלה מ 9%, בהנחה שמדד המחירים לצרכן עלה בשיעור של כ 5%. אילו בחר במסלול פריים, היה משלם כ 4% בלבד, בהנחה שקבל את ההלוואה בריבית של פריים מינוס 1%. פער של 5% על סכום של 350000 ₪ בשנה אחת שווה לכ 17500 ₪. רק הפער בין המסלולים.
לכן, יש לבחון אחת לתקופה את המגמות בשוק ואת הריביות השונות במסלולים השונים ולא לחשוש ממחזור משכנתא, גם אם יש צורך לשלם
עמלת פירעון מוקדם
.לעתים, עמלת הפירעון מזערית בהשוואה לרווח הצפוי.
במשכנתא על בסיס פריים או במשכנתא על בסיס ריבית קבועה לא נשלם
עמלת פירעון מוקדם
, אך יש לדעת כי במסלול משכנתא בריבית קבועה נאלץ לשלם עמלת פירעון מוקדם אם הריבית הנוכחית בבנק נמוכה בהשוואה לריבית בה קיבלנו את המשכנתא. לדוגמה: על כל 100 אש"ח, שלווינו ונותרו לפירעונם 15 שנה בריבית של 4.5% , נאלץ לשלם כ 3400 ש"ח אם הריבית הנוכחית בבנק היא 4% בלבד. הרווח שלנו יהיה כ 1100 ש"ח (עד סוף התקופה).
האם תמיד שווה למחזר משכנתא אם הריבית המוצעת נמוכה יותר?
אבל, אם מדובר בשינוי מסלול, למשל למסלול פריים כשהריבית טובה מאוד ביחס לצמודת המדד, אז יתכן רווח צפוי (או חיסכון) של אלפי שקלים.
2 המושגים דיור ומשכנתא עולים יחדיו בהוויה הישראלית. הצורך בבעלות על דירה בארצנו הוא מהותי כיום, וילך ויעשה קריטי בשנים הבאות, כיון שאין פתרון דיור קבוע אחר.
ההחלטה לקנות דירה מתגבשת בהדרגה, עד שמגיעה לבשלותה. תהליך קבלת ההחלטה איזו דירה לרכוש מלווה בדילמות רבות וביניהן המיקום, הגודל, יד שניה, ישנה, חדישה, מקבלן, ליד ההורים וכו'. בהרבה מקרים מתקבלות החלטות שגויות כתוצאה מדעות קדומות או לחצים שונים כגון:
"לא קונים דירת 3 חדרים אלא עדיף לקנות מיד דירת 4 חדרים בכדי לחסוך מעבר דירה נוסף".
משכנתא היא הלוואה לצורך קניית דירה או קרקע בלבד. משך ההלוואה הוא 4-30 שנה. הריבית תהיה לרוב נמוכה בהשוואה לכלל ההלוואות בשוק, משום שבנק ישראל מיטיב עם לווים לצורך דיור. הלוואות לצרכים אחרים לא יינתנו בתנאים כאלו.
פעמים רבות בשיחות סלון עולה הסוגיה האם לשלם שכירות או לרכוש דירה? עפ"י רוב מנצחת הטענה כי עדיף לשלם משכנתא ולא שכירות, כי בשכירות הכסף נזרק, ואילו התשלום עבור משכנתא הוא עבור הנכס ששייך לנו ואין בו בזבוז. אז בואו נענה על סוגיה זו בהבטים השונים של כלכלת המשפחה הכוללים את המתמטיקה הפשוטה, חינוך ילדים, יציבות ושקט נפשי.
סכום השכירות החודשי – 2500 ש"ח.
מחיר הדירה – 650 אש"ח.
מכאן, שעלינו לקחת משכנתא בסכום של 450 אש"ח. אם נקח למשך 25 שנה בריבית 4.5%, נשלם כל חודש סכום התחלתי מדויק של 2501 ש"ח.
האם בכל מצב לוקחים משכנתא? התשובה לשאלה זו מוחלטת רק בתנאים מסוימים ואינה מוחלטת ברוב המקרים. עפ"י החוק כל רוכש דירה חייב בהון עצמי של 15-20% מערך הנכס. לדוגמה: אם הוננו העצמי שווה 200 אש"ח, נוכל לרכוש דירה בשווי מליון ש"ח. מכאן, שנתחייב על הלוואה של 800 אש"ח. ברוב המקרים זו תהיה התאבדות כלכלית. כיון, שהמשמעות של הלוואה כזאת היא הכבדה בלתי נסבלת על סל ההוצאות המשפחתי, עד כדי מכירת הדירה. לכן, יש להקדים תרופה למכה, ולהמתין עד אשר נחסוך יותר וסכום ההלוואה יהיה סביר גם אם נצטרך לגור בשכירות זולה יחסית או אצל ההורים.
סוג המשכנתא
תאור כללי
הערות
צמודת מדד בריבית קבועה
הריבית קבועה על המשכנתא לכל אורך חייה ויש להוסיף עליה את עליית המדד בתדירות חודשית.
טובה בתקופה בה האינפלציה נמוכה. תדרוש עמלת פירעון מוקדם אם נרצה למחזר אותה.
צמודת מדד בריבית משתנה
כמו "צמודת מדד בריבית קבועה" רק שהריבית משתנה כל מספר שנים בהתאם לבנק והמסלול. למשל כל 2.5 / 5 / 10 שנים.
טובה בתקופה בה האינפלציה נמוכה. לא תדרוש עמלת פירעון מוקדם אם נמחזר אותה בנקודת שינוי הריבית. הריבית החדשה נקבעת על פי נוסחה המבוססת על עוגן אובייקטיבי חיצוני.
ריבית פריים
הלוואה הצמודה לריבית הפריים, המשתנה לפי החלטות בנק ישראל.
טובה בתקופה בה האינפלציה גבוהה. אינה דורשת תשלום עבור עמלת פירעון מוקדם.
ריבית קבועה
הלוואה הצמודה לריבית קבועה, שאינה משתנה לאורך כל חיי המשכנתא עפ"י לוח שפיצר.
טובה בתקופה בה האינפלציה גבוהה. אינה דורשת תשלום עבור עמלת פירעון מוקדם. התשלום יהיה אחיד וקבוע לאורך כל תקופת ההלוואה.
דולרית או מט"ח אחר
הלוואה צמודה לשער המט"ח בריבית המשתנה עפ"י ריבית הלייבור.
טובה למשתכרים במט"ח או המשכירים נכסים במט"ח. אינה מחייבת תשלום עבור עמלת פירעון מוקדם.
החזר חודשי פוחת
מחושב עפ"י לוח "קרן שווה" המורכב מקרן ההלוואה וריבית פוחתת. בתחילת הדרך משלמים יותר ובהמשך פחות כי הריבית פוחתת בהדרגה.
טוב לבעלי יכולת החזר העתידה לפחות בהדרגה כגון זוגות צעירים ללא ילדים. סך כל תשלום הריבית יהיה מופחת בהשוואה "ללוח שפיצר" (החזר חודשי קבוע).
גרייס מלא או חלקי
חלקי - משלמים רק את הריבית על ההלוואה ללא הקרן.
מלא – לא משלמים כלום עד תום תקופת הגרייס.
מתאים ללווים המצפים לכספים עתידיים כגון: קרנות השתלמות, קופות גמל, חסכונות, כספי ירושות, מענקי פרישה וכיוב'.
טעות נפוצה היא להחסיר את סכום ההון העצמי ממחיר הדירה הרצויה גם אם מדובר בדירה יקרה מאוד. למשל, אם מחיר הדירה הוא מליון ש"ח וסכום ההון העצמי הוא 300 אש"ח (אלף ש"ח), לקחת הלוואה ע"ס 700 אש"ח, כשהמשכורת המשותפת היא 11,000 ₪. הבנק יאשר בקלות הלוואה זו משום שההון האישי עומד על 30% מערך הנכס. יתר על כן, הוא יפרוס לכם את המשכנתא על פני 30 שנה, עובדה שתציג תמונה ורודה יחסית: החזר חודשי נוכחי של כ 3400 ₪ (בריבית של 4%). שאר העובדות הפחות ורודות יתבהרו בהמשך: סכום ההחזר החודשי ילך ויתפח עם השנים, מועד סיום ההלוואה ילך ויתרחק, עד כדי שנהפוך משועבדים לבנק, נפחד לעזוב מקום עבודה יציב, למרות שהשכר נמוך ואין אפשרויות לקידום, מהפחד שנפוטר ממקום העבודה החדש ואז לא נוכל לעמוד בתשלומים, לא נוכל לסייע כלכלית לילדינו, בקושי גם לנכדינו. ייתכן אף שנאלץ למכור את הדירה ולקנות דירה זולה יותר, אך עדיין עם משכנתא… !!! עובדה שיכולנו לממש בתחילת הדרך, לסיים את המשכנתא, לעזור כלכלית לילדינו וגם לנכדינו וגם לנפוש בחו"ל.
חייבים לעשות בדק בית ולנתח את תיק הנכסים וההתחייבויות הנוכחי והעתידי של המשפחה עם מספר תסריטים אפשריים על ציר הזמן.
כמובן שרצוי שמשך ההלוואה יהיה קצר ככל האפשר. יחד עם זאת ישנם אילוצים רבים כמו סכום ההלוואה, הריבית בשוק ביום ההלוואה, התקופה בחיים בה לקחנו את המשכנתא (זוג צעיר, עם ילדים קטנים וכו'), שיאלצו אותנו להאריך את חיי המשכנתא.
1. עלותה תהיה יקרה יותר בסך הכל.
2. הריבית למשכנתאות ארוכות גבוהה יותר.
3. לא תהיה אפשרות להאריך אותה כפי שצוין לעיל.
4. היא לא תהיה יעילה. לדוגמה: בהלוואה של 300 אש"ח בריבית 4% ל 22 שנה נחזיר כל חודש 1710 ש"ח. אם נאריך את ההלוואה ל 24 שנים נשלם 1622 ש"ח. כלומר חסכנו 88 ש"ח בחודש בלבד ושילמנו שנתיים נוספות. חוסר יעילות ובזבוז רב !
אחד הביטחונות שיש לנו הוא אורך חיים קצר של משכנתא, משום שבמקרי מצוקה, בהם נתקשה לעמוד בנטל ההחזרים החודשיים, נוכל תמיד למחזר את המשכנתא ולהאריך את אורכה.
אנו חיים בעידן כלכלי המשתנה בתדירות גבוהה מאוד. מי יכול היה לדמיין לפני שנתיים ויותר, כי שער הדולר עלול לצנוח לשפל שלא היה כדוגמתו בכל הזמנים. קשה היה גם להאמין בשנות ה 80 כי בשנים 2003-2007 מדד המחירים לצרכן יעלה בשיעורים אפסיים.
החיים צופנים בחובם הפתעות מסוגים שונים. גם הפתעות טובות. קורה גם שנופל לידינו סכום כסף לא מבוטל שיכול לאפשר לנו לסיים עם המשכנתא. הפתעה נוספת, שסבירותה גבוהה יותר, היא הפחתה משמעותית בריבית על המשכנתא, עובדה שתביא אותנו למחזור המשכנתא.
אם מדובר במחזור משכנתא צמודת מדד קיימת למשכנתא צמודת מדד בריבית טובה יותר, ובהנחה שישנם הוצאות נוספות כגון פתיחה מחודשת של תיק משכנתא, שכרנו עלול לצאת בהפסדנו, או שהרווח יהיה מזערי בשווי של מאות שקלים בלבד. למשל, עפ"י הדוגמה לעיל, אם סך כל יתרת המשכנתא היא 100 אש"ח לאחר תשלום עמלת פירעון מוקדם, נישאר ברווח של 1100 ₪. אם נקזז עמלת פתיחת תיק בשיעור מינימאלי של כ 550 ₪, הרווח יהיה 550 ₪ בלבד.
